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    政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

    发表时间:2019-10-07 信息来源:www.design-factory.cn 浏览次数:1237

     

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    标签主题:住房企业融资成本冰与火两天房地产信托融资融资环境政策信号证券日常开发贷款市场价值票据利率

    从今年5月开始,房地产融资规范和政策被大量引入,住房公司在土地收购,土地开发和房地产预售中的融资也增加了其约束。随着住房企业还款期的高峰,住房企业面临着还债压力加大,融资渠道趋紧的双重压力。

    《证券日报》据记者统计,上半年32家主流住房企业的平均融资成本与去年同期相比有所增加。相反,国有企业和大型住房企业具有低成本融资的优势。市值较小的民营企业融资成本较高,住房企业的融资成本分为“两天”。

    有关融资环节的法规很严格

    今年4月,中共中央政治局会议重申了“坚持不投机”和“坚持结构性去杠杆化”的定位,释放了收紧房地产融资政策的信号。 5月17日,中国保险监督管理委员会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到,上述文件发布后,国家发改委,中央银行和银行业监督管理委员会相继发布了加强对房地产信托,住房公司境外债券发行,和银行房地产业务。

    易居研究院智库研究中心研究室主任严跃进对记者说:“今年第二季度以来,房地产企业的融资环境发生了变化。监管方面主要是从去杠杆化和消除传导性金融风险的角度出发。从房企的直接融资到间接融资,银行发展贷款,房地产企业的境外债券发行以及房地产信托融资,融资监督措施采取了一系列的管理和控制措施。

    7月12日,国家发展和改革委员会发布了关于住房企业外债登记的通知。住房企业发行的外债只能用来代替明年到期的中长期海外债务。住房企业境外发行债券的融资环境趋紧。

    8月底,多家银行收到窗口指导,要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平,房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。

    对此,严跃进表示,“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面,涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节,将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松,四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。

    偿债高峰期到来

    Wind数据显示,内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元,而2019年这一数据猛增至475.66亿美元,借新还旧压力增大。此外,2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元,偿债压力将会持续。

    值得注意的是,房企海外发债的资金成本较去年上升明显。

    截至9月12日,内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%,2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看,票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债,票面利率高达15.50%。此外,票面利率超10%的债券高达51只,而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。

    此外,Wind数据显示,2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元,2018年达到4110.09亿元,2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。

    《证券日报》记者统计发现,32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%,相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。

    其中,国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%,18家民营房企的平均融资成本率为6.72%,两者相差1.72个百分点。

    此外,记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异,房企市值在1000亿元以上的7家房企,在今年上半年的平均融资成本率为5.42%;市值在200亿元以内的10家房企,在今年上半年的平均融资成本率为6.91%,二者相差1.49个百分点。

    总体而言,当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势,市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下,融资成本出现加速分化。

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