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    园区规划的五大要素分析:让园区发展走出死胡同

    发表时间:2019-09-03 信息来源:www.design-factory.cn 浏览次数:884

     

    中智科博研究院2011.7.12我想分享

    园区规划是园区建设的领导者,该计划决定了园区建设的规模,方向和品位。如果公园没有明确的公园规划,但“一步一步走”,那么公园很可能走入死胡同。那么,公园的规划是什么?

    工业园区的建设和运营规划不仅是战略指导,也是战术需要。总之,园区的建设和运营计划包括五个方面:产业规划,建设和建设规划,投资规划,运营规划和经济指标规划。

    1.公园的工业规划

    园区的工业规划是园区规划的主要规划内容。工业规划是其他规划内容的基础。只有工业规划是明确的,其他规划可以根据图纸和步骤顺利进行。产业规划主要是确定园区的核心产业,重点产业和相关产业。在此基础上,分析了产业链,上下游企业的构成和关系以及影响园区产业定位的因素。

    识别核心产业和关键行业的方法:

    (1)深入了解园区所在地区的经济发展战略,了解区域产业基地和所拥有的产业资源,总结可以集中发展的整个产业范围,即园区意向产业; p>

    (2)研究国家产业政策,了解国家鼓励哪些行业,哪些行业明显受国家限制,划分和集中行业范围;

    (3)研究国内外经济发展趋势和产业市场发展,掌握意向导向产业是否存在市场潜力和市场风险,分析技术发展趋势,看技术是否成熟有意的行业有可能取代转型。在这种情况下,不要忘记调查意图行业的生产能力。如果你不让工业园区启动,你将遇到产能过剩的问题或面临极其激烈的市场竞争。

    (4)根据各方面的研究和分析,关注某一行业或某一行业,并将其作为园区的重点产业,树立行业最具发展潜力,最适合自己的行业。园区作为核心产业。

    (5)分析上下游企业的构成,关系以及核心产业和重点行业特定行业企业的构成和分布,为制定投资促进战略奠定基础。此外,有必要明确为核心产业和重点行业服务的工业机构和社会机构等相关产业的扶持力度。

    事实上,园区的产业定位是从区域发展,国家产业政策,行业发展趋势和市场前景等多个指?曛姓业浇换愕恪?

    此外,园区核心运营团队的公关资源(行业资源,人力资源)也是产业定位的因素。在园区的产业规划中,经常使用一些战略管理知识,如SWOT(优势,劣势,机会,威胁)分析,EPST(政治,经济,社会文化,技术,法律,环境)宏观环境分析,利用这些知识,您可以更顺利地找到行业方向,更快地获得研究成果。园区还可以利用“外脑”来弥补公园内缺乏专业人才和专业经验。

    2.建筑与施工规划

    园区建设和建设规划主要涉及三个方面:园区建设规划,园区建设规划和园区工程规划。建筑和建筑规划虽然主要由专业规划设计院和建筑设计公司规划,但有必要从工业运营的角度为设计机构提供一些创新和前瞻性的建议。

    (1)建设规划,大型公园和工业新城的总体建设规划应从城市土地利用和空间布局,市政支持,产业布局入手,着眼未来,立足现在,总体规划,系统规划。对于工业新城的工业建筑,商业设施和住宅设施,规划合理的建设和发展比例和空间布局。

    (2)建筑规划和建筑规划必须与工业定位相结合,以确定建筑标准和建筑设施。不同行业类型的工业园区的建筑规划应该反映出明显的差异。

    (3)工程规划,明确要先建造什么?之后要建立什么?不要低估项目规划。它与工业规划和企业投资密切相关。如果建设未能按计划进行,将导致一系列问题,如工业支持的失败和促进投资的困难,甚至可能导致企业资金链的突破。

    3.投资计划

    园区投资促进规划是一套特别注重实际操作的规划,包括:目标客户群体,优惠政策,投资/营销策略,人员配置和专业培训,以及投资管理系统。

    在投资规划中,找到目标客户群非常重要,能否找到理想的目标群体取决于前一行业上下游企业的分析准确性;

    园区的优惠政策必须有针对性,需要适合行业的特点。除了一般政策外,还必须有“实践”政策;

    投资/营销策略需要与时俱进,充分利用现代营销和推广方式,进行合理的营销整合;

    许多园区将忽视投资促进人员的专业培训和投资促进体系的完善,尤其是房地产成分较强的工业园区,这将极大地影响投资促进的绩效。

    4.停车场运营计划

    园区运营计划包括:物业管理,配套商业运营,园区公共服务平台,政府公关协调,园区管理标准化,园区内部开发和品牌复制业务模式。

    运营规划是许多公园的短板。这件事情是由很多原因导致的。其中一些主要是短期房地产管理,而不考虑园区的长期运营管理。有些人缺乏园区运营经验,园区运营管理的核心内容尚不清楚。有些人不想投入太多的人力,财力和精力来做真实的内容,虽然他们了解基本的园区运营管理内容.

    就像一个房地产销售一空,是否可以欣赏取决于物业管理的情况。工业园区是否能得到业主和业界的认可和好评,能否提升物业的价值,是园区的经营管理能力(物业管理只是其中的一小部分)。

    5.规划公园的经济指标

    园区的经济指标包括两个方面:

    (1)园区项目的技术经济指标是对园区项目投资和运营状况的计算和考虑,并根据数据对园区建设和运营进行适当调整,主要涉及:运营估算指标,营业收入比例(房地产升值和行业增加值),财务盈利能力分析(内部收益率,投资回收期,投资利润率,资本利润率等),流动性分析(盈亏平衡分析,敏感性分析) )。

    (2)园区运营指标是衡量园区运营状况的综合量化指标,包括园区企业数量,投资密度,园区企业总产值和利税(公园评估发票金额,公园就业人数,人均产值和行业。领先公司数量或上市公司数量等。园区的运营指标更真实地反映了园区的运营水平及其带来的社会和经济效益。

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    园区规划是园区建设的领导者,该计划决定了园区建设的规模,方向和品位。如果公园没有明确的公园规划,但“一步一步走”,那么公园很可能走入死胡同。那么,公园的规划是什么?

    工业园区的建设和运营规划不仅是战略指导,也是战术需要。总之,园区的建设和运营计划包括五个方面:产业规划,建设和建设规划,投资规划,运营规划和经济指标规划。

    1.公园的工业规划

    园区的工业规划是园区规划的主要规划内容。工业规划是其他规划内容的基础。只有工业规划是明确的,其他规划可以根据图纸和步骤顺利进行。产业规划主要是确定园区的核心产业,重点产业和相关产业。在此基础上,分析了产业链,上下游企业的构成和关系以及影响园区产业定位的因素。

    识别核心产业和关键行业的方法:

    (1)深入了解园区所在地区的经济发展战略,了解区域产业基地和所拥有的产业资源,总结可以集中发展的整个产业范围,即园区意向产业; p>

    (2)研究国家产业政策,了解国家鼓励哪些行业,哪些行业明显受国家限制,划分和集中行业范围;

    (3)研究国内外经济发展趋势和产业市场发展,掌握意向导向产业是否存在市场潜力和市场风险,分析技术发展趋势,看技术是否成熟有意的行业有可能取代转型。在这种情况下,不要忘记调查意图行业的生产能力。如果你不让工业园区启动,你将遇到产能过剩的问题或面临极其激烈的市场竞争。

    (4)根据各方面的研究和分析,关注某一行业或某一行业,并将其作为园区的重点产业,树立行业最具发展潜力,最适合自己的行业。园区作为核心产业。

    (5)分析上下游企业的构成,关系以及核心产业和重点行业特定行业企业的构成和分布,为制定投资促进战略奠定基础。此外,有必要明确为核心产业和重点行业服务的工业机构和社会机构等相关产业的扶持力度。

    事实上,园区的产业定位是从区域发展,国家产业政策,行业发展趋势和市场前景等多个指标中找到交汇点。

    此外,园区核心运营团队的公关资源(行业资源,人力资源)也是产业定位的因素。在园区的产业规划中,经常使用一些战略管理知识,如SWOT(优势,劣势,机会,威胁)分析,EPST(政治,经济,社会文化,技术,法律,环境)宏观环境分析,利用这些知识,您可以更顺利地找到行业方向,更快地获得研究成果。园区还可以利用“外脑”来弥补公园内缺乏专业人才和专业经验。

    2.建筑与施工规划

    园区建设和建设规划主要涉及三个方面:园区建设规划,园区建设规划和园区工程规划。建筑和建筑规划虽然主要由专业规划设计院和建筑设计公司规划,但有必要从工业运营的角度为设计机构提供一些创新和前瞻性的建议。

    (1)建设规划,大型公园和工业新城的总体建设规划应从城市土地利用和空间布局,市政支持,产业布局入手,着眼未来,立足现在,总体规划,系统规划。对于工业新城的工业建筑,商业设施和住宅设施,规划合理的建设和发展比例和空间布局。

    (2)建筑规划和建筑规划必须与工业定位相结合,以确定建筑标准和建筑设施。不同行业类型的工业园区的建筑规划应该反映出明显的差异。

    (3)工程规划,明确要先建造什么?之后要建立什么?不要低估项目规划。它与工业规划和企业投资密切相关。如果建设未能按计划进行,将导致一系列问题,如工业支持的失败和促进投资的困难,甚至可能导致企业资金链的突破。

    3.投资计划

    园区投资促进规划是一套特别注重实际操作的规划,包括:目标客户群体,优惠政策,投资/营销策略,人员配置和专业培训,以及投资管理系统。

    在投资规划中,找到目标客户群非常重要,能否找到理想的目标群体取决于前一行业上下游企业的分析准确性;

    园区的优惠政策必须有针对性,需要适合行业的特点。除了一般政策外,还必须有“实践”政策;

    投资/营销策略需要与时俱进,充分利用现代营销和推广方式,进行合理的营销整合;

    许多园区将忽视投资促进人员的专业培训和投资促进体系的完善,尤其是房地产成分较强的工业园区,这将极大地影响投资促进的绩效。

    4.停车场运营计划

    园区运营计划包括:物业管理,配套商业运营,园区公共服务平台,政府公关协调,园区管理标准化,园区内部开发和品牌复制业务模式。

    运营规划是许多公园的短板。这件事情是由很多原因导致的。其中一些主要是短期房地产管理,而不考虑园区的长期运营管理。有些人缺乏园区运营经验,园区运营管理的核心内容尚不清楚。有些人不想投入太多的人力,财力和精力来做真实的内容,虽然他们了解基本的园区运营管理内容.

    就像一个房地产销售一空,是否可以欣赏取决于物业管理的情况。工业园区是否能得到业主和业界的认可和好评,能否提升物业的价值,是园区的经营管理能力(物业管理只是其中的一小部分)。

    5.规划公园的经济指标

    园区的经济指标包括两个方面:

    (1)园区项目的技术经济指标是对园区项目投资和运营状况的计算和考虑,并根据数据对园区建设和运营进行适当调整,主要涉及:运营估算指标,营业收入比例(房地产升值和行业增加值),财务盈利能力分析(内部收益率,投资回收期,投资利润率,资本利润率等),流动性分析(盈亏平衡分析,敏感性分析) )。

    (2)园区运营指标是衡量园区运营状况的综合量化指标,包括园区企业数量,投资密度,园区企业总产值和利税(公园评估发票金额,公园就业人数,人均产值和行业。领先公司数量或上市公司数量等。园区的运营指标更真实地反映了园区的运营水平及其带来的社会和经济效益。

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